Duizenden VvE's in Nederland bestaan alleen op papier. Ze zijn ooit opgericht bij de splitsing van een gebouw, maar daarna nooit actief geworden. Geen vergaderingen, geen reservefonds, geen beheerder. Tot er iets misgaat. Dan blijkt plotseling dat niemand weet wie verantwoordelijk is en er geen geld is voor reparaties.
Een slapende VvE is een Vereniging van Eigenaren die weliswaar wettelijk bestaat — het gebouw is gesplitst en de VvE staat ingeschreven bij de KvK — maar die in de praktijk niet actief functioneert. Er worden geen vergaderingen gehouden, er is geen bestuur aangesteld, er worden geen bijdragen geïnd en er is geen reservefonds opgebouwd.
Dit komt vaker voor dan je denkt. Vooral in kleine complexen van twee tot vier woningen wordt de VvE na oprichting jarenlang genegeerd, omdat eigenaren onderling de zaken regelen. Tot er een conflict ontstaat, iemand wil verkopen of het gebouw groot onderhoud nodig heeft.
Niet direct illegaal, maar wel in strijd met de wet. Sinds de invoering van de Wet Verbetering Functioneren VvE in 2021 zijn alle VvE's verplicht een reservefonds aan te houden en jaarlijks een ALV te houden. Wie dit nalaat, riskeert dat de gemeente handhavend optreedt of dat eigenaren persoonlijk aansprakelijk worden gesteld bij schade.
Bovendien is een slapende VvE een rem op de verkoopbaarheid van appartementen. Banken en kopers vragen steeds vaker naar de staat van de VvE. Een VvE zonder administratie, zonder reservefonds en zonder MJOP is een probleem bij de hypotheekaanvraag van een potentiële koper.
Het activeren van een slapende VvE vergt wat werk, maar is goed te doen als je de stappen in de juiste volgorde zet.
Stap 1: KvK-inschrijving controleren. Controleer of de VvE nog correct staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Is er een bestuur geregistreerd? Zijn de gegevens actueel?
Stap 2: Splitsingsakte en reglement opzoeken. De splitsingsakte ligt bij de notaris of het Kadaster. Hierin staan de rechten en plichten van alle eigenaren, de breukdelen en de regels voor besluitvorming. Dit document is de basis van alles.
Stap 3: Eerste ALV organiseren. Nodig alle eigenaren uit voor een oprichtingsvergadering. Op deze vergadering stel je een bestuur aan, keur je een huishoudelijk reglement goed, stel je een begroting op en besluit je over het reservefonds.
Stap 4: Reservefonds opzetten. Open een rekening op naam van de VvE en begin met het opbouwen van het verplichte reservefonds. De wet schrijft voor dat dit minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw moet zijn, tenzij een MJOP een lager bedrag rechtvaardigt.
Stap 5: Beheerder aanstellen of zelf beheren. Kleine VvE's kunnen ervoor kiezen het beheer in eigen hand te houden. Voor complexen van acht of meer woningen is professioneel beheer vrijwel altijd de betere keuze.
De kosten hangen af van de omvang van het complex en de staat van de administratie. Een notaris is nodig als de splitsingsakte moet worden aangepast. Een beheerder die het activeringsproces begeleidt rekent doorgaans een opstartvergoeding bovenop het reguliere beheercontract. De investering betaalt zich terug in betere verkoopbaarheid, minder juridische risico's en een gebouw dat op tijd onderhouden wordt.
GRIT VVE BEHEER heeft ruime ervaring met het activeren van slapende VvE's, zowel in Rotterdam als daarbuiten. We begeleiden het volledige traject: van de eerste ALV en het opzetten van het reservefonds tot het overnemen van het lopende beheer. Vraag een vrijblijvend gesprek aan als jullie VvE al te lang stil heeft gestaan.
GRIT VVE BEHEER staat klaar voor Rotterdamse en Nederlandse VvE's. Neem vrijblijvend contact op.